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本文摘要:定价147.56亿元 中粮地产重组大悦城交易尘埃落定

历时1年半的重组,中粮地产重组大悦城地产的交易终于尘埃落定。

定价147.56亿元 中粮地产重组大悦城交易尘埃落定

历时1年半的重组,中粮地产重组大悦城地产的交易终于尘埃落定。中粮地产日前发布公告并披露《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易实施情况暨新增股份上市报告书》及摘要。根据公告显示,中粮地产收购大悦城地产64.18%的股权,新增股份将于2月26日上市。

此外,本次重组的交易对价确定为147.56亿元,由中粮地产以发行股份的方式支付本次重组的全部交易对价。

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本次交易完成后,中粮地产将持有大悦城地产约64.18%普通股股份。对中粮地产而言,重组后大悦城地产将会为中粮地产注入新的商业地产元素,释放住宅、商业板块整合的协同效应。

此外,中粮地产通过开发型物业的高周转实现现金回流,又能通过持有型物业带来的长期稳定收益和升值红利,有利于改善该公司的持续经营能力。对大悦城地产而言,重组后大悦城发展速度将会进一步加快,可以借助中粮地产的资源和大悦城地产在渠道上实现互补。

历时近20个月的重组终于步入发行阶段。

自2017年7月起,中粮地产对大悦城地产列为重组对象,启动重组;在2018年3月底,中粮地产的重组方案敲定;随后在2018年7月的公告中交易价格下调;2018年10月证监会以“资产定价缺乏公允”理由将此次交易驳回;2018年11月15日,中粮地产发公告称将继续推进重组方案,以发行股份的方式向明毅收购其持有的大悦城地产91.33亿股普通股股份;2018年12月4日中粮地产发行股份购买资产事项获无条件通过。伴随着一系列政策的落地,中粮地产成功重组大悦城,完成了多业态整合。

业务模式多样化意味着业务覆盖的区域和管辖的项目都会显著增加,若不能将大悦城地产有效整合现有的管理体系,中粮地产也将面临一定的管理风险。

大悦城地产在全国拥有多家综合性购物中心,目前购物中心在经过近十年的快速扩张后,正面临结构性过剩的情况;同时“互联网+”对商业零售模式的冲击,使购物中心运营压力日趋加大。同时,大悦城地产未来盈利水平受房地产宏观经济波动、项目开发进展、物业租赁及管理收入波动的多种因素影响,尤其是大悦城地产所持有的销售型物业建设进展及出售价格等因素将直接影响到大悦城地产未来利润水平,造成大悦城地产盈利水平的波动。

交割完成后,中粮地产将获得大悦城地产91.33亿股普通股股份,成为大悦城的控股股东。

这意味着,中粮地产和大悦城持续约1年半的重组,在资本层面上已经基本完成。

公告称,中粮地产拟采用询价方式,向不超过10 名特定投资者发行股份募集配套资金,募集配套资金总金额不超过24.26亿元,融资规模不超过中粮持有大悦城股份的交易价格,且发行股份数量不超过本次交易前中粮地产总股本的20%。

随着交易的完成,中粮地产的前10大股东也发生变化。

早前中粮集团以47.27%的持股量占上市公司大股东的位置,交易后明毅持有中粮地产53.8%的持股量,中粮集团以21.84%的持股比例位居第二,且明毅为中粮下属全资企业,因此中粮集团直接及间接持有发行后总股本的75.64%。

知情人士透露,中粮地产和大悦城完成重组后,可能在近期公布一个新品牌:“目前业务线上并无太大变化,毕竟在内部,中粮地产和大悦城地产有一部分的业务人员本身就兼顾两端工作,只是一套班子两个身份。”有行业人士认为,此次重组解决了同业竞争问题,资源也可以有所协同,中粮获取项目的能力将帮助大悦城拓展,大悦城的商业管理经验也有助于整合中粮地产目前所经营的部分商业项目运营。

中粮地产和大悦城的发展路径,原本就“骨血相连”。2005年,中粮地产出资8亿借壳深宝恒在A股上市,并将集团内住宅业务装在这一平台下。2010年开始,中粮集团便着手操作,将地产、商业、酒店、旅游等业务在香港上市,到2012年,中粮香港以3.622亿元价格收购港股上市的侨福企业,并随后注入141.67亿港元,并在2013年9月将侨福企业便改名为中粮置地控股。

2014年,中粮置地将原本托管的6家综合体项目大悦城收购,并在当年11月将中粮置地控股更名为大悦城。至此,中粮集团旗下地产业务形成以住宅为主的的中粮地产和以商业、酒店、综合体为主业的大悦城地产,分属A股和港股两个上市平台。

中粮地产董事长周政在2018年中期业绩会上表示,重组可以同时发挥两个上市主体在境内外的融资和获取项目的优势,并且形成统一品牌、管理、拿地和融资策略,对双方都是发展机遇,同时随着产权整合,人员调配方面也更加灵活。

事实上,大悦城近年在内地招拍挂市场甚少拿地,而早前由于会涉及关联交易,大悦城和中粮在项目获取方面的合作并不太多。

不过随着重组的深入,在项目层面的合作也有所推进,去年10月中粮以56.7亿元拿下的武汉5宗地块时便有消息称,未来有可能建成大悦城。

大悦城公布的数据显示,2018年合同销售面积23.1万平方米,销售金额88.83亿元。中粮地产则在1月30日公布了业绩预喜,预计2018年录得归属上市公司股东的净利润11亿元15亿元,同比增长16.36%58.67%。


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